Koopproces – Huis kopen in Portugal

Het proces van aankoop van onroerend goed in de Algarve is relatief eenvoudig, vooropgesteld dat duidelijk is wie de eigenaars zijn, alle benodigde vergunningen zijn verkregen en men zich netjes aan de wet heeft gehouden. De aankoopprocedure bestaat uit twee duidelijke stadia (wanneer er geen sprake is van een off-shore eigendom), n.l. de “voorlopige” akte (Contracto Promessa de Compra e Venda) en de definitieve akte (Escritura).

 

De “voorlopige” akte.

Dit is een wettelijk bindend contract tussen twee partijen, ervan uitgaande dat de notaris alle handtekeningen heeft geverifieerd. Bij het ondertekenen van deze akte betaalt de koper een aanbetaling van 10% – 25% van de overeengekomen koopsom. Deze aanbetaling is definitief en wordt niet terugbetaald, tenzij anders in de akte is overeengekomen. Wanneer de koper het contract verbreekt is hij zijn aanbetaling kwijt. Wanneer de verkoper dit doet is hij wettelijk verplicht om de aanbetaling terug te betalen en een vergoeding te geven. Normaal is dit een bedrag dat gelijk is aan de aanbetaling.

Het is gebruikelijk dat partijen een afschrift van het contract vragen, opgesteld in hun moedertaal.

In de overeenkomst worden een aantal zaken vastgelegd, zoals:

• de juiste identiteit van de koper en verkoper(s)
• gedetailleerde omschrijving van het onroerend goed incl. Kadasterinschrijving
• bevestiging van onbelast eigendom
• prijs, aanbetaling, voorwaarden, deelbetaling (waar van toepassing)
• datum ven oplevering/definitieve eigendomsoverdracht
• Dat het huis vrij van schulden is bij oplevering
• Indien u ook inboedel overneemt of inclusief krijgt, kan daar een lijst als bijlage aan het voorlopige koopcontract toegevoegd worden
• Indien u via een officiële makelaar gekocht heeft wordt deze met naam en licentienummer vermeld.

Voordat deze overeenkomst wordt getekend dient de verkoper alle relevante papieren en vergunningen te overleggen zodat er een volledige recherche gedaan kan worden (onderzoek naar erfdienstbaarheden, hypothecaire inschrijvingen, achterstallige onroerend goed belasting e.d.).

De woonvergunning bevestigt dat het object goedgekeurd is voor bewoning.

 

De definitieve akte.

Dit is het officiële document voor de overdracht van het onroerend goed en dient ondertekend te worden in het bijzijn van de notaris. Hij verlangt tevens het bewijs dat de overdrachtsbelasting (IMT) op het Gemeentehuis (Finanças) is voldaan. Wanneer de woning onderdeel is van een gemeenschappelijk eigendom zoals b.v. een flat/appartement, dan maakt ook de overeenkomst van eigenaren deel uit van de akte. Tenzij de koper Portugees verstaat, zal hij aandringen op een mondelinge vertaling in de taal van de koper.

Wanneer de akte is ondertekend dient de verkoper het restant van de koopsom te voldoen. Daarna wordt het eigendom overgeschreven op het kadaster (Conservatório de Registo Predial). Dit moet zo snel mogelijk gedaan worden door de advokaat of makelaar nadat de koop afgesloten is. Dit is belangrijk daar anders de oude eigenaren een hypotheek op het huis kunnen nemen, dat jij dan als eigenaar moet afbetalen.

 

De notaris controleert voor en tijdens het voorlezen van de acte, de volgende originele en gewaarmerkte documenten betreffende het onroerend goed.

• “Certidão de Conservatorio de Registo Predial” is de inschrijving in het kadaster. Dit belangrijkste document heeft namelijk o.a de namen van de eigenaren en schulden zoals o.a. een hypotheek. Daarnaast bevat het gegevens over: het onroerend goed, aantal m2 bebouwing en grond, het adres en de bestemming (rustico / urbano). Het nummer van de kadasterinschrijving en de gemeente waartoe het behoord worden in de acte en het voorlopige koopcontract opgenomen.
• “Caderneta Predial”, is gemaakt door het departement van het ministerie van Financiën (Finanças), met details over de maten van het onroerend goed, het adres en de grenzen, het jaar van inschrijving en de waarde die door de Finanças bepaald is: “Valor patromonial”.
• Huizen die gebouwd of verbouwd zijn na 31 december 2003 moeten een technische
  beschrijving hebben de zogehete “Ficha tecnica de habitação” Deze stapel papieren bevatten gegevens over de aannemer, welke materialen gebruikt zijn en wie de leveranciers zijn etc.
• Huizen die na 1951 gebouwd zijn, moeten een woonvergunning “Licença de habitação of utilização hebben, welke de gemeente afgeeft, nadat het huis afgebouwd en geïnspecteerd is. Huizen die voor 1951 gebouwd zijn hebben een document van de plaatselijke gemeente met de vrijstelling hiervan nodig.
• Sinds januari 2009 hebben de huizen een energie certificaat nodig “Certificado energetico” bij de overdracht. Hierin wordt o.a. de klasse (van a tot e) bepaald, u kunt dit vergelijken met de energielabels van bijv. een koelkast.
• De notaris archiveert het betalingsbewijs van de overdrachtsbelasting “IMT” IMT staat voor “ Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis.
• Eveneens wordt het betalingsbewijs voor de zegelbelasting “Imposto de Selo” gearchiveerd. Zoals in punt 8 vermeld bedraagt deze 0,8% over de verkoopwaarde
• Paspoorten of identiteit kaarten en fiscale nummers  van zowel, kopers als verkopers worden gecontroleerd en de namen en nummers in de acte opgenomen
• Mits er een volmacht “Procuraçao” is voor een van de partijen, wordt deze >gepresenteerd en en de identificatie van de gevolmachtigden opgenomen in de acte
• Indien u een hypotheek van een Portugese bank krijgt, dan worden de zogehete “Minutas” met de condities en de looptijd van uw hypotheek door u en de bank ondertekend en toegevoegd aan de acte